Certificado energético obrigatório nos anúncios de venda ou arrendamento
Desde 1 de dezembro, quem publicitar a venda ou o arrendamento de uma casa sem certificado de eficiência energética está sujeito a uma multa entre 250 e 3740 euros (2500 a 45 mil euros, nos imóveis de empresas).
A venda ou o arrendamento de uma casa já implicava a existência de um certificado energético, desde que foi criado em 2010. Agora, é obrigatório tê-lo no momento do anúncio. Com esta medida, a ADENE (Agência para a Energia) pretende alargar a avaliação do estado energético dos edifícios no País, seguindo a transposição das diretivas comunitárias relativas à poupança energética.
A nova lei é mais simples, ao resultar da fusão de 3 diplomas: o SCE (Sistema de Certificação Energética), o REH (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação) e o RECS (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços). Mantém, no entanto, as linhas gerais. A fiscalização do SCE passa a ser assegurada pela Direção-Geral de Energia e Geologia. A ADENE, anterior entidade fiscalizadora, fica inteiramente responsável pelas questões operacionais do SCE.
O diploma introduz novas fórmulas de cálculo da eficiência energética, mas deixa de fora questões relevantes como a dispensa das habitações em cumprirem requisitos de qualidade do ar interior, a isenção técnica do perito e o procedimento em caso de erros na certificação. Saiba o que pode esperar.
Certificado energético em 8 questões
O certificado energético é obrigatório em edifícios novos e usados a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou aluguer, diretamente pelos proprietários ou pelos mediadores imobiliários. O documento tem de ser apresentado aquando a celebração do contrato de compra/venda, locação financeira ou arrendamento, atestando a informação divulgada de início sobre a classe energética a que o imóvel pertence.
O que é o certificado?
É um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a G (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados pela ADENE. Contém informação sobre as características de consumo energético relativas a climatização e águas quentes sanitárias. Indica medidas de melhoria para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos ou o reforço do isolamento, entre outras. O documento é válido por 10 anos.
O que determina a classe energética?
A localização do imóvel, o ano de construção, se se trata de um prédio ou de uma moradia, o piso e a área. A constituição das suas envolventes (paredes, coberturas, pavimentos e envidraçados). Finalmente, os equipamentos associados à climatização (ventilação, aquecimento e arrefecimento) e à produção de águas quentes sanitárias.
Como pedir?
Pesquise por peritos qualificados da sua área de residência em www.adene.pt. Avance com o pedido de certificação quando reunir a documentação necessária. Após o levantamento efetuado na visita ao imóvel, o perito faz os cálculos que vai introduzir no Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios. Peça para consultar uma versão prévia antes da emissão do certificado.
Quanto custa?
As taxas de registo e emissão do certificado para uma habitação variam entre € 35 (T0 e T1) a € 65 (T6 ou superior), mais IVA. No caso de edifícios de comércio e serviços, oscilam entre € 150 (área útil até 250 m2) a € 950 (superior a 5000 m2), mais IVA. A este valor acresce o preço do serviço cobrado pelo perito, que não está tabelado. Convém comparar honorários. Podem variar significativamente consoante o técnico, o tipo de imóvel e a localização.
Pode ficar isento das taxas caso o edifício já apresente um certificado energético e as medidas indicadas no mesmo tenham sido implementadas. Para tal, deve reunir três condições: o certificado original ter menos de 10 anos (prazo de validade), as medidas conduzirem à melhoria da classe energética e após a sua implementação o edifício obter, no mínimo, B-.
Quanto tempo demora?
Dado que os peritos têm autonomia para tratar de todo o processo, pode demorar 2 a 3 dias. Apenas não controlam o pagamento das taxas, que deve ser feito à ADENE.
Que documentos são necessários?
Cópias da planta do imóvel, caderneta predial urbana (imprima a partir do Portal das Finanças), certidão de registo na conservatória e ficha técnica da habitação (ou outros documentos com especificações técnicas dos materiais utilizados).
Os edifícios podem chumbar?
Apenas os edifícios construídos após 2006 com classificação inferior a B-. Neste caso, as medidas de melhoria devem ser implementadas e, posteriormente, pedir-se novo certificado. Terá de pagar novas taxas, exceto se for abrangido pelas condições que permitem a isenção (ver Quanto custa?).
Qual o valor das multas?
Os particulares em incumprimento sujeitam-se a uma multa de 250 a 3740 euros. Já as empresas poderão pagar entre 2500 e 45 mil euros.
Além da análise às características de consumo energético do imóvel, o certificado indica melhorias para reduzir o consumo e obter uma classe superior.
Diploma inovador, mas não tanto
No geral, verifica-se uma simplificação nos algoritmos de cálculo das necessidades energéticas, sem alterar as principais linhas dos anteriores diplomas. Alguns pormenores, como a especificação de coeficientes no cálculo do valor máximo das necessidades nominais anuais de energia primária (Nt) ou a integração de um fator de eficiência hídrica no cálculo relativo à produção de águas quentes são salutares e contribuem para um melhor ajuste dos cálculos.
A definição de limites mínimos de eficiência energética para os sistemas técnicos, bem como a imposição da aplicação de isolantes em todas as tubagens de transporte de fluidos (frigoríficos, de ar ou água) e nos sistemas de armazenamento de águas quentes sanitárias (reservatórios ou cilindros) são muito positivas. Isto é válido mesmo que alguns limites impostos estejam já, aquando a publicação do documento, largamente ultrapassados e algo desalinhados com as possibilidades dos sistemas técnicos. O RECS inclui imposições técnicas e limitações de desempenho energético para os sistemas de iluminação, controlo, regulação e monitorização. Adicionalmente, fixam-se limites mínimos de eficiência para os elevadores.
Para a ventilação e qualidade do ar interior, os critérios são mais detalhados e, em alguns casos, o limiar de proteção é mais exigente. Ainda assim, duas grandes questões ficam por responder: porque estão as habitações dispensadas de cumprir qualquer requisito ao nível da concentração de poluentes? E qual a base científica que sustenta a validade do aumento do limiar de proteção de CO2?
Só os edifícios de comércio e serviços são alvo de requisitos de qualidade do ar interior. Algumas destas exigências poderiam ser estendidas aos edifícios de habitação. É apontado, por exemplo, que “nos quartos de dormir ou de repouso, a ventilação natural deve ser assegurada pelo recurso a aberturas na envolvente, nomeadamente grelhas de admissão de ar autorreguláveis.” Outra imposição que também deveria aplicar-se está relacionada com o valor de caudal mínimo de ar novo, o qual “deve corresponder ao menor valor de caudal de ar necessário para cumprir o limiar de proteção do CO2 durante o período de ocupação” e “não poderá ser inferior ao necessário à diluição da carga poluente devida aos materiais do edifício ou utilização do espaço.”
Compete à Direção-Geral da Saúde e à Agência Portuguesa do Ambiente, IP, acompanhar a aplicação da lei em matéria de qualidade do ar interior. O IGAMAOT (Inspeção-Geral do Ambiente, do Mar, do Ar e do Ordenamento do Território) é a entidade responsável pela fiscalização dos limiares de proteção das substâncias poluentes.
Há ainda dúvidas quanto à isenção técnica dos peritos, algo que a DECO já criticou nos anteriores diplomas. Atualmente, apenas os formadores de cursos dirigidos aos técnicos de SCE estão vedados das atividades de peritagem e certificação energética, o que é vago e reduzido. Nada impede um projetista (arquiteto ou engenheiro) de ser o técnico responsável pela certificação energética. Aliás, esta blindagem está presente na Diretiva Comunitária, mas acabou por nunca ser transporta para a legislação nacional.
O diploma não clarifica o procedimento quando se detetam erros na emissão do certificado energético, imputáveis ao perito. Não é claro se o pedido de emissão de um certificado corrigido deve ficar a cargo do proprietário e se são cobradas taxas.
O diploma tem os olhos postos no futuro e fixa 31 de dezembro de 2020 como a data a partir da qual todos os edifícios licenciados devem ter necessidades quase nulas de energia (ou de 2018 para edifícios novos de entidades públicas ou ocupados por estas). Para tal, os edifícios devem ter elevados desempenhos energéticos e as suas necessidades de energia provirem maioritariamente de fontes renováveis. Esta medida contribuirá para a menor dependência do País face aos combustíveis provenientes de fontes não renováveis, como o petróleo, o carvão e o gás natural, e a redução das emissões de CO2para a atmosfera. Adicionalmente, poderá servir como incentivo à contínua aposta e utilização de fontes de energia renováveis.